En este breve artículo les explicaré cómo debemos decidir si el precio de una vivienda es aceptable.
Una forma sencilla de hacerse una idea sobre si los precios de las propiedades residenciales están en un nivel razonable es mediante el cómputo del ratio entre la renta mensual y el valor del inmueble.
El precio de un piso es aceptable siempre que dicho ratio se encuentre dentro de un rango de entre 0.5% y 0.7%. Esto está basado en un documento norteamericano (Hartman, “Real Results through Real Estate Investment”, Real Estate Finance, June 2007) pero estoy convencido de que es aplicable fuera de ese país.
Si el ratio estuviese por encima del rango, el alquiler sería alto en relación al precio por lo que la propiedad estaría subvalorada y sería un buen momento para comprar.
Si el ratio estuviese por debajo del rango, el precio sería alto en relación al alquiler, la propiedad estaría sobrevalorada y no sería un buen momento para comprar, sino que sería el momento adecuado para vender.
Por ejemplo, un piso que renta €1.000 mensuales debería tener un valor de mercado de entre €143 mil y €200 mil, que resultan de dividir €1.000 entre 0.007 y entre 0.005 respectivamente.
Si el piso se ofrece por menos de €143 mil podría ser una buena oportunidad de compra. Si el precio es mayor de €200 mil podría ser una buena oportunidad de venta.
Cuando la propiedad se encuentra sobrevalorada, es de esperar que con el correr del tiempo su precio se reduzca y la renta crezca hasta que el ratio se equilibre dentro del rango. Lo contrario sucedería cuando la propiedad se encuentra subvalorada.
Debo advertir que este procedimiento es sólo un útil indicador y que, en ocasiones, los mercados son poco líquidos y los precios no reflejan la realidad. También el nivel de riesgo puede variar entre diferentes mercados inmobiliarios, incluso dentro de un mismo país.
Criterio y conocimiento sobre la vivienda
A mayor riesgo, mayor deberá ser el ratio y viceversa. A fin de cuentas no hay sustituto para el buen criterio y el conocimiento del mercado.
En este momento, muchos pisos en venta en las ciudades españolas tienen un ratio alquiler/precio atractivo que los podría convertir en una buena oportunidad de compra.
El problema consiste, entonces, en comparar un buen número de pisos para poder seleccionar la mejor opción. Ello requiere invertir tiempo en visitar muchas propiedades que se adapten a nuestros requisitos tanto en sus características particulares, como en ubicación, área, distribución, comunicaciones etc.
La problemática para el vendedor es la misma: el análisis también debe ser hecho para determinar un precio competitivo de oferta.
Por último hay que tener presente que para quienes adquieren una vivienda y no cuentan con el capital necesario para comprarla al contado, serán particularmente atractivos los inmuebles en las carteras de los bancos que están siendo ofrecidos con créditos hipotecarios muy favorables.
