En este post, hablamos de los requisitos para acogerse a la moratoria de las hipotecas durante el Estado de Alarma provocado por la pandemia del coronavirus.
Con el propósito de proteger a los deudores hipotecarios el gobierno ha dispuesto determinadas medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria.
Requisitos de la deuda hipotecaria
Las medidas aprobadas por el gobierno se aplicarán a las deudas hipotecarias cuyos contratos se encuentren vigentes y que se suscribieron por el deudor para la adquisición de:
a) de vivienda habitual,
b) inmuebles afectos a la actividad económica de las personas físicas,
c) viviendas distintas a la habitual que se encuentre cedida en arrendamiento, y para las que el deudor hipotecario, persona física y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de su finalización.
Requisitos del deudor hipotecario
En el deudor ha de cumplir todas las condiciones siguientes:
1. Pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de su facturación de la menos el 40%.
2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
- Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (1.613,52 euros).
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar (1.667,30 euros). El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental (1.694,20 euros).
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar (1.667,30 euros).
- En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM (2.151,36 euros), sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
- En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM (2.689,20 euros).
3. Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte igual o superior al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Se consideran por “gastos y suministros básicos” el coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telefonía fijo y móvil y las cuotas de la comunidad de propietarios, y sólo aquellos que sean suministrados en la vivienda habitual de la unidad familiar.
4. Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, a tal efecto se entenderá:
a) Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando la cuota hipotecaria en relación con la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
b) Que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40%.
c) Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
Para acreditar la concurrencia de estas condiciones subjetivas deberá el deudor emplear la siguiente documentación:
a) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
b) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
c) Número de personas que habitan la vivienda:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes:
- Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Escrituras de compraventa del inmueble, el contrato de arrendamiento, en el caso de que se solicite para una vivienda en alquiler, y la de préstamo con garantía hipotecaria.
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes conforme al Real Decreto-Ley 11/2020.
5. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
Solicitud, concesión y efectos de la moratoria
Los deudores hipotecarias podrán solicitar ante la entidad financiera acreedora la moratoria de la deuda hipotecaria hasta quince días después del fin de la vigencia del Real Decreto-Ley 8/2020, acompañando la documentación prevista en el apartado anterior.
Una vez solicitada la moratoria, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días, mediante la comunicación al Banco de España de su existencia y duración.
Concedida la moratoria solicitada por el deudor, la deuda se suspenderá durante el plazo de tres meses y, de existir, la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado.
Durante la moratoria la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses, ordinarios o moratorios), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.
Formalización de la moratoria
La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, pero si formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La escritura pública no podrá formalizarse durante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria, no obstante, con independencia del otorgamiento o no de la escritura pública la moratoria se aplicarápor la entidad bancaria, en todo caso, en el plazo máximo de 15 días desde su solicitud.
En esta escritura pública deberá dejarse constancia expresa de la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por este real decreto-ley y solicitada por el deudor, así como, el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión. Igualmente se podrán incorporar en la escritura otros acuerdos entre el deudor hipotecario y la entidad financiera más allá de la mera moratoria.
En cuanto a los gastos notariales y registrales, estos deben ser a cargo en todo caso de la entidad financiera, estableciendo unas reducciones en los aranceles de los notarios y registradores, fijándose para las escrituras aranceles entre un mínino de 30 euros y un máximo 75 euros, y para la inscripción registral aranceles entre 24 y 50 euros.
Aplicación indebida por el deudor de las medidas
El deudor que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria sin reunir los requisitos de vulnerabilidad, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.
Por José María Rueda Álvarez – socio de Roca Junyent-Gaona y Rozados Abogados