Diversificar. Ese es uno de los consejos que suelen dar los gestores patrimoniales a sus clientes desde tiempos inmemoriales. Aquello de no poner todos los huevos en la misma cesta encaja perfectamente en las finanzas personales y profesionales. Y dada la situación en el mercado inmobiliario, es casi obligado mirar a la vivienda y, especialmente, a los locales comerciales. La rentabilidad de local por gestión patrimonial cotiza al alza y dada su estabilidad, es una inversión bastante atractiva para cualquier cartera.
Este tipo de inversión no solo ofrece una fuente de ingresos recurrentes a través del alquiler, sino que también puede proporcionar plusvalías a largo plazo debido a la revalorización del inmueble. No obstante, toda inversión patrimonial requiere de una estrategia que en el caso de locales comerciales empieza por elegir el entorno adecuado.
La ubicación de los locales comerciales, el primer punto a tener en cuenta en la inversión
La ubicación es el factor más importante a la hora de invertir en un local comercial. Zonas con alto tráfico peatonal, buena conectividad y cercanía a servicios suelen ser las más rentables. Estos son los primeros factores a considerar, si bien hay otros detalles que se deben tener en cuenta en un estudio de mercado de estas características. La rentabilidad de una inversión en función del local puede estar en una horquilla de entre el 3% y el 7%. Lo fácil es elegir una calle Serrano, por ejemplo, por su alto volumen de compras en esta conocida calle de la capital, sin embargo, se pueden alquilar locales en Madrid con inversiones más reducidas y retornos más elevados.
Lo mismo ocurre en la otra gran ciudad financiera. Hay que estudiar bien el mercado y contar con información detallada y especializada en locales en Barcelona. Rápidamente, los ojos se van rápidamente en ubicaciones como el Paseo de Gracia, pero hay muchas oportunidades, quizás con menos riesgo, que esta popular avenida de la ciudad condal.
Tipo de local e inquilinos
Bien es cierto que no siempre el mejor local está en la ubicación elegida, por tanto hay que tener cierto equilibrio en la elección. Dependiendo del tipo de negocio que se quiera atraer, el local debe cumplir con ciertas características. Por ejemplo, un restaurante necesitará instalaciones adecuadas para cocina y baños, mientras que una tienda de moda requerirá un espacio amplio y bien iluminado.
Todos estos detalles tienen que ver con el posible inquilino del local. Este otro punto en el camino del inversor en locales comerciales crítico porque la confianza en la operación depende del negocio que se vaya a asentar. Tan importante es estudiar la ubicación como saber quién ocupará posteriormente el espacio. La clave del negocio es que sea estable y solvente, ya que los arrendamientos comerciales suelen tener una duración mayor que los residenciales (entre 5 y 10 años, e incluso más), lo que proporciona una mayor estabilidad financiera al inversor. Empresas establecidas o franquicias suelen ser inquilinos más seguros que negocios nuevos o independientes.
Por aquello de la tranquilidad… mejor contar con un asesor en el proceso
Lógicamente, todo puede salir bien realizando una inversión en locales comerciales en solitario, pero todo será mucho más tranquilo acompañados de un asesor, especialista inmobiliario o gestor patrimonial. Y es que un trámite de este tipo, como en tantos otros sobre finanzas, está acompañado del componente de la legislación y la fiscalidad. Un especialista conoce las normativas locales y nacionales relacionadas con el arrendamiento comercial, así como los impuestos asociados a la compra, venta y alquiler de inmuebles (como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI, o el Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR, en caso de inversores extranjeros).
Del mismo modo, se encargará de velar por todas las cláusulas aplicables en un contrato como posibles revisiones u otras que miren por la protección del inversor. El mercado inmobiliario se encuentra en estos momentos en plena ebullición y la entrada de medidas por parte de la Administración ha de tenerse en cuenta de una manera especial.
Por otro lado, un compañero de viaje en estas inversiones también será el que avise de los riesgos – que también los hay – en estas operaciones. Además de los inquilinos, los expertos siempre velarán por asegurar la rentabilidad de inversión, eliminando costes como el mantenimiento, seguros, impuestos etc.
