Una de las inversiones que más nos gusta hacer a los españoles, por encima de invertir en bolsa, bonos, fondos, arte o empresas, son las inversiones inmobiliarias. Comprar un inmueble como inversión suele generar mucho apetito tanto a inversores institucionales como a personas físicas. El mismo Amancio Ortega, fundador de Zara y máximo accionista de Inditex, lleva varios años con esta estrategia de inversión en todo el mundo y actualmente su patrimonio inmobiliario está valorado en alrededor de 15.000 millones de euros. Son multitud de edificios los que están en posesión de su firma Pontegadea, distribuidos en España, Reino Unido, Estados Unidos, Francia, Canadá…
En este post no te vamos a enseñar a convertirte en Amancio Ortega, pero sí te vamos a ofrecer una pequeña guía para que no te pierdas en esto de las inversiones inmobiliarias.
¿Qué son las inversiones inmobiliarias?
Para empezar, partimos de la definición oficial que establece el Plan General de Contabilidad, aprobado en el Real Decreto 1514/2007. De acuerdo con la administración española, se trata de inversiones o activos no corrientes que sean inmuebles, que se posean para obtener rentabilidades, plusvalías o ambas.
A la hora de poner este concepto en la práctica, un inversor particular debe conocer cuáles son sus dimensiones patrimoniales y que formas de rentabilidades desea obtener con una operación así. Esto es, ¿invertir para volver a vender? (especulación) o ¿invertir para obtener un ingreso pasivo? (alquiler o arrendamiento).
Si bien estos ideas preliminares son bastante dummies, una estrategia u otra es como el to be or not to be en esto de las inversiones inmobiliarias. Hay que decir que ambas cuestiones pueden hacer millonario a cualquiera si se dan en volúmenes considerables. En este punto, volvemos al caso de Amancio Ortega.
Pero lo normal es que un individuo invierta en un inmueble con el fin de sacarle partido y obtener un ingreso extra que le será muy útil tras su jubilación. Tal y como están las cosas con el sistema público de pensiones, nadie garantiza que dentro de 30 ó 40 años esta modelo sea viable. Por tanto, sin duda es una buena opción invertir en bienes inmobiliarios como forma de tener un retiro tranquilo.
El arrendamiento: el clásico destino de las inversiones inmobiliarias
Al ser la opción más típica que buscan los inversiones, el arrendamiento es una de las fórmulas más habituales de obtener una rentabilidad que suele ser anual. Para ello, lo primera recomendación que hacemos en este espacio es examinar el potencial que tienen barrios y ciudades para invertir sobre algún inmueble. Evidentemente, la demanda no será la misma en pleno centro de una ciudad que en la periferia, pero siempre hay opciones.
En este caso, nos estamos refiriendo a una vivienda, seguramente el bien material más preciado por una persona. Sin embargo, opciones de inversión hay muchas y variopintas: desde locales, garajes, naves industriales, parcelas… Cada una tiene su aquel y todo es cuestión de analizar el mercado y qué demanda podrían tener estos bienes. Este análisis lo puede llevar a cabo una sola persona, sin embargo, la siguiente recomendación es que acudas a un experto.
Estos profesionales son los que mejor conocen el terreno y los que mejor te pueden asesorar sobre precios y posibles rentabilidades de tu inversión.
Haz cuentas, sé prudente para empezar
Elegido el piso o vivienda, lo siguiente que tenemos que hacer es pagarlo, previa negociación con el vendedor. Si se tiene el dinero, perfecto, adelante.
Sino, acude al mercado hipotecario y selecciona la opción que más te convenga. Cabe recordar que estamos invirtiendo, con lo que nuestra situación debe ser solvente en cuanto a entrada de ingresos y seguridad a nivel financiero. No recomendamos en este caso tomar riesgos e invertir si no se dan este tipo de condiciones en tus finanzas personales.
En este sentido, las inversiones inmobiliarias no deben poner en riesgo tu calidad de vida. Si puedes añadir una hipoteca en tu vida y no merma en tu nivel de bienestar, adelante, procede con la inversión.
El piso es tuyo y ya tienes a quien alquilárselo. Fantástico. Partiendo de que los pagos se sucedan de manera normal y no haya contratiempos importantes, como un gasto excesivo en el mantenimiento del inmueble, ya tienes un ingreso extra mensual. Ahora deberás hacer cuentas para saber cuándo estarás verdaderamente ganando dinero.
Vayamos a números básicos:
- Hemos comprado una vivienda por 200.000 euros
- La alquilamos por 1.000 euros / mes
- Al término del año percibimos 12.000 euros
- El ratio PER (precio-beneficio): 200.000 / 12.000 = 16,6 años que tardaríamos en recuperar la inversión.
Para hacerse una idea sobre la rentabilidad de la inversión en vivienda (en plena época de coronavirus), un estudio de la plataforma Idealista señala que la rentabilidad bruta de la vivienda para poner en el mercado del alquiler ha crecido en el segundo trimestre de 2020 hasta el 8,2%.
El estudio incide en una rentabilidad que se puede multiplicar por 15 en la comparación con los Bonos del Estado a 10 años. Además, si vives en regiones como Lleida, Murcia o Huelva, estás de enhorabuena porque son los territorios que arrojan las rentabilidades más elevadas.
Oficinas y locales comerciales, más rentables que la vivienda
Si decides ir más allá del mercado de la vivienda, ten a la vista los locales comerciales o las oficinas (y no tanto los garajes) para buscar buenas rentabilidades. Estas otras opciones ofrecen un rendimiento mayor en conjunto de las ciudades españoles.
Si en vivienda ponemos una rentabilidad como buena por encima del 5%, estos otros bienes inmuebles ofrecen una media de alrededor del 7% en España.
Sea cual sea el destino de tu inversión, la siguiente recomendaciones que hacemos en este post es que tengas en cuenta los impuestos. La planificación fiscal es esencial no solo para este tipo de inversiones, sino más bien para cualquiera. Por tanto, ten en cuenta que desde el mismo proceso de compra, la operación puede estar gravada con IVA o con el Impuesto de transmisiones patrimoniales (si es segunda adquisición).
Ya en posesión, acuérdate de que cada año deberás abonar al ayuntamiento el Impuesto sobre bienes inmuebles, del IRPF anual y de otros tributos que varían según la comunidad autónoma. Es lo que expertos como BDO España llaman el factor sorpresa de la inversión inmobiliaria. Cuanta con todo ello en tu planificación porque de no hacerlo puedes llevarte un disgusto en tus previsiones.
Crowdfunding inmobiliario: opción interesa y creciente
Partiendo de la premisa de que invertimos desde una posición financiera relativamente cómoda y que el apalancamiento puede ser algo peligroso, hay opciones novedosas que han llegado a España para depositar nuestros ahorros en el segmento inmobiliario. Hablamos ahora del crowdfunding inmobiliario o de plataformas en internet que proponen a futuros inversores diferentes proyectos de compra de todo tipo de inmuebles para su posterior alquiler o venta.
Se trata de un modelo en el que estas empresas nacidas al son de las tecnologías están tratando de democratizar las inversiones inmobiliarias. ¿Por qué? Porque por cantidades muy inferiores a lo habitual, uno puedes ser un inversor de una propiedad o proyecto.
Las plataformas se encargan de toda la tramitación y nos ofrece seguir los rendimientos al instante. En una inversión sencilla que está abierta al gran público. He ahí una de estas ventajas. Se puede decir que estas entidades han llegado a España para convertirse en una alternativa a la banca tradicional.
Para confiar en ellas, hay que tener en cuenta que cuentan con las autorizaciones pertinentes. Una vez nos decidamos por esta opción, la norma general es abrir una cuenta en una de estas plataformas, seleccionar un proyecto que ofrece el proveedor, invertir y después gestionar rentabilidades.
¿Ya está? No, todavía no. La ley española establece dos tipos de inversores en los relativo al crowdfunding inmobiliario: acreditados y no acreditados. Estos últimos solo podrán aportar un máximo de 3.000 euros por proyecto y 10.000 euros al año entre todas las plataformas. Los acreditados, por el contrario, no tienen limitación para realizar sus inversiones.
Eso sí, para ser un inversor acreditado, el usuario (nos referimos a la persona física en este caso) debe reunir al menos una de estas condiciones:
- Que los ingresos anuales sean superiores a 50.000 euros o que disponga de un patrimonio de más de 100.000 euros.
- Que soliciten en una plataforma su consideración de inversores acreditados y renuncien de forma expresa a ser tratados como inversores no acreditados.
Los empresarios que así lo deseen pueden optar a ser inversores acreditados si reúnen dos de estas tres condiciones:
- Total de partidas de activo igual o superior al millón de euros.
- Cifra anual de negocio de, al menos, dos millones de euros.
- Recursos propios iguales o superiores a 300.000 euros.
Hay más opciones a la hora de invertir en inmuebles
No nos podemos dejar fuera de esta guía de iniciación sobre cómo invertir en inversiones inmobiliarias otros modos de ganar dinero de una forma más rápida. Para que el proceso sea lo más rápido posible, un individuo puede optar por acondicionar un inmueble adquirido para darle un valor extra a la posterior venta.
En este caso, necesitamos ser rigurosos con los gastos de la reforma y saber qué puntos hay que tocar para que el proceso sea lo más leve posible en tiempo y dinero.
Contratistas y tasadores nos darán la pista para sacarle todo el partido posible a la reforma, aunque lo ideal es que uno entienda de estas cosas y tenga tiempo para gestionar una obra.
Lo cierto es que en el mercado hay un gran número de viviendas que necesitan un toque de modernidad y en este sentido, la oferta es grande si el inversor se decide por esta otra vía de para obtener ingresos.
Otra cosa bien distintas es que decidas tener un perfil de inversor pasivo. Estas otras inversiones se realizan a través de equipos y empresas especializadas en ello.
Seguramente habrás oído hablar del término SOCIMI, es decir, Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Su objetivo pasa por invertir en edificios o centros comerciales nacionales e internacionales, de modo que cada individuo obtiene una parte de las ganancias. Un proceso muy similar al de destinar nuestro dinero a un fondo de inversión.
¿Y si conviertes tu vivienda o apartamento en alojamiento turístico?
Los alquileres vacacionales también tienen mucho tirón en un mercado que tradicionalmente ha sido estacional, pero puede contemplarse para todo el año perfectamente. Cualquiera puede venir un fin de semana a tu ciudad y buscar una estancia corta.
Ha influido y mucho el tirón de plataformas como Airbnb y ante esta nueva tendencia, la Administración ha tenido que regular este tipo de alojamientos turísticos. Cada localidad tiene sus normas y por ello se hace necesario tenerlas en cuenta si decides acomodar tu piso hacia esta finalidad.
En esta modalidad, se requiere una gestión activa en lo que se refiere a promoción y mantenimiento de la vivienda para acomodar nuevos inquilinos cada poco tiempo. Así que efectivamente estamos hablando de rentabilidad a corto plazo, pero dedicación intensa para acondicionar el inmueble.
Es como si gestionáramos nosotros mismos una habitación de un hotel cada día, aunque evidentemente hay otras personas que pueden hacerlo por nosotros si las contratamos. Un poco más de comodidad a cambio de un pérdida de rentabilidad.
Estas son las principales opciones de inversiones inmobiliarias que ofrece el mercado. Evidentemente, hay otras, pero quizás son un punto más complejas que las que aquí hemos tratado. Lo dicho, una mini guía que puede seguir tanto el mismísimo Amancio Ortega como Pepito Pérez. La norma básica que deben grabarse a fuego todos los perfiles es que estas inversiones no mermen la calidad de vida que ya disponían previamente.
