Precios, tipos de interés, encarecimiento de las hipotecas, ciudades saturadas, alquileres imposibles… El sector inmobiliario español ha dejado atrás un año con muchas variables que hacían presagiar una desaceleración de esta importante actividad, sin embargo, un estudio de CaixaBank Research sostiene que el balance ha sido mejor del esperado.
Los técnicos que han elaborado el documento mantienen que desde julio del pasado año, la situación ha cambiado para mejor y aquel punto de inflexión ha permitido mirar con optimismo la evolución del sector para este año 2024.
Factores que invitan al optimismo en el sector inmobiliario español
Entre los brotes verdes detectados, los tipos de interés concentran gran parte de ese optimismo detectado por CaixaBank en el mercado de la vivienda. Los analistas esperan que el Banco Central Europeo empiece a rebajar el precio del dinero antes de verano, lo cual rebajaría, entre otras cosas, el coste de numerosas cuotas de hipotecas que están firmadas a tipo variable.
Por otro lado, se tiene muy en cuenta el buen desempeño económico de España. El país también ha superado notablemente las previsiones de distintos organismos cerrando el 2023 con crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) del 2,5% en 2023, en contraste con el modesto 1% pronosticado a principios de año.
Una caída más suave en la compra-venta de viviendas
Las valoraciones se sustentan, entre otras cosas, en los datos relativos a las transacciones de viviendas. Viendo el cierre del año, se observa que este valor efectivamente ha disminuido aproximadamente un 10%, pero la caída fue menos pronunciada de lo anticipado y, de hecho, marcó el segundo mejor registro en 15 años (el primero fue en 2022, con 650.000 transacciones).
El precio de la vivienda
El precio de la vivienda experimentó una desaceleración en el primer semestre de 2023, pero luego aceleró su ritmo de crecimiento en el segundo semestre, registrando un aumento interanual del 5,3% en el cuarto trimestre de 2023. En cuanto a la oferta, la estabilidad en los costes de construcción permitió cerrar el año con un número de permisos de construcción de viviendas nuevas similar al de años anteriores, alrededor de 110.000 viviendas.
Previsiones para 2024
Para la primera mitad del año, CaixaBank anticipa que esta tendencia de desaceleración gradual continuará debido a los tipos de interés aún elevados y a un contexto económico relativamente débil. Sin embargo, en la segunda mitad de 2024, a medida que los tipos de interés disminuyan y la actividad económica se fortalezca, se espera que el mercado inmobiliario recupere impulso y adopte una tendencia alcista.
Por lo tanto, 2024 será un año de transición que dará paso a un 2025 en el que se prevé una expansión renovada del sector inmobiliario. Así pues, CaixaBank Research, revisa al alza las previsiones para el sector inmobiliario español en 2024-2025: “esperamos un aumento del 2,7% y 2,5%, respectivamente, en el precio de la vivienda, y un número de transacciones de alrededor de 550.000 unidades por año, se afirma en el documento.
El sólido desempeño del mercado inmobiliario español se debe en gran medida a la resistencia de la demanda, a pesar del complicado contexto económico. Entre los vientos de cola, se añade que el crecimiento poblacional será uno de los principales impulsores de la demanda de viviendas en España.
Entre 2022 y 2023, los flujos migratorios han sido significativos y la población española ha aumentado en casi 1 millón de personas, cifras que no se habían visto desde el boom migratorio de la primera década del siglo XXI. El precio de la vivienda ha aumentado principalmente en provincias y municipios que han experimentado un crecimiento demográfico considerable, como las zonas turísticas, grandes ciudades y sus áreas urbanas circundantes. Mientras tanto, el precio de la vivienda se ha estancado en áreas que sufren despoblación.
Por otro lado, a pesar de las diferencias significativas entre países, hasta el momento, el precio de la vivienda ha resistido bien al aumento de los tipos de interés. La escasez de viviendas nuevas en los principales mercados desarrollados explica en gran parte esta resistencia a la baja en los precios de la vivienda.
Las restricciones regulatorias para aumentar la oferta y la falta de inversión pública en la mayoría de los países de la OCDE están agravando los problemas de acceso a la vivienda en las áreas con una demanda creciente, como las grandes ciudades.
