El mercado de la vivienda en España sigue su particular evolución. De la desaceleración del 2023 se pasó a un 2024 marcado por el dinamismo en los precios y en las transacciones y ahora, en 2025, se espera una consolidación de la fase expansiva. Esta es la principal procedente de un análisis de CaixaBank Research.
Así pues, el crecimiento de este sector seguirá si línea ascendente, aunque de una forma moderada. A pesar del crecimiento en la oferta, este seguirá siendo insuficiente para satisfacer plenamente la demanda, especialmente en las grandes ciudades, lo que mantendrá cierta presión al alza en los precios.
Transacciones, obra nueva y precios de la vivienda esperables para 2025
CaixaBank sostiene en cuanto a las transacciones que el número de compraventas alcanzará alrededor de las 650.000, una cifra que será similar a la que se registró en el año 2022.
En cuanto a obra nueva, aquella que tanto se reclama, se prevé un aumento de visados del 8% respecto a 2024, alcanzando las 135.000 unidades.
En relación a los precios MIVAU (tasación), se estima un crecimiento del 5,9% en 2025, tras el 5,6% registrado en 2024. En las operaciones de compraventa, CaixaBank apunta a lo que señala el INE, el cual proyecta un aumento del 7,2% en los precios en 2025, después del 8,5% del año anterior.
Un desajuste estructural entre oferta y demanda
La ratio de accesibilidad -que mide los años de renta íntegra necesarios para adquirir una vivienda- se situará en 7,5 en 2025, un nivel similar al de 2022 y todavía lejos del máximo de 9,4 alcanzado en 2007.
Aunque el crecimiento de la renta disponible de los hogares mitigará parcialmente los desequilibrios, las grandes ciudades seguirán enfrentando serios problemas de accesibilidad debido al desajuste estructural entre la oferta y la demanda. Este desequilibrio sigue suponiendo uno de los principales riesgos a los que se enfrenta el sector de la vivienda para 2025. Los problemas de accesibilidad seguirán muy presentes este año, especialmente en los grandes núcleos urbanos. Los otros riesgos son los siguientes, según apunta el análisis de CaixaBank Research:
- Reducción de tipos de interés: el BCE podría situar el tipo rector por debajo del nivel de neutralidad, lo que estimularía el consumo y la inversión en vivienda.
- Inflación moderada: la convergencia de la inflación hacia niveles cercanos al 2% en la eurozona será un factor clave para mantener la estabilidad económica.
- Factores estructurales: cadenas de suministro, transición verde y demografía podrían generar presiones inflacionarias a medio plazo.
2024 ha sido el año de la reactivación del mercado inmobiliario
Todos estos datos y factores dan continuidad a todo lo que ha dado de sí el 2024, año en el que la vivienda ha registrado un crecimiento significativo en sus distintos indicadores, empezando por el precio. Las compraventas aumentaron un 8,1% interanual entre enero y noviembre, alcanzando las 628.000 transacciones, un 24% más que en 2019, antes de la pandemia. La reactivación del mercado inmobiliario se explica desde una combinación de factores que han fortalecido a la demanda:
- Mejoras en la renta disponible: el crecimiento de los ingresos familiares aumentó la capacidad adquisitiva de los hogares.
- Demanda extranjera: el atractivo de España como destino para compradores internacionales se mantuvo sólido, contribuyendo al dinamismo del mercado.
- Flujos migratorios positivos: el crecimiento poblacional impulsó la necesidad de nuevas viviendas.
- Reducción de tipos de interés: la política monetaria más acomodaticia del BCE facilitó el acceso al crédito hipotecario.
- Expectativas alcistas: la percepción de un aumento continuado de los precios estimuló las decisiones de compra.