Los sistemas de valoración inmobiliaria han convergido rápidamente en los países europeos hacia normas que ya son comunes sobre cómo tratar los distintos aspectos de los bienes de propiedad que afectan a su valor, las condiciones legales, las condiciones de la transacción, la situación de uso de la vivienda… y otros requisitos sin olvidar las normas técnicas que garantizan la calidad de la valoración.
Se supone que todos los componentes que ‘adornan’ a una propiedad, afectan a su valor (y a su precio), y esto es razón suficiente para que se tengan en cuenta en el proceso de valoración y tasación.
La puesta en común de los sistemas de valoración internacionales así lo reconocen, y las evidencias de los investigadores sobre que esa relación existe y su cuantificación, han derivado en un conjunto de reglas abrazadas por la mayoría de los países, e incluidas en las ‘buenas prácticas’ europeas.
Con este conjunto de reglas, se garantiza al máximo posible que los valores sean ajustados a lo que la propiedad contiene, a la vez que la existencia de normas comunes da transparencia al mercado y favorece los procesos de inversión, nacionales e internacionales. La cuestión de fondo es identificar cuáles de las características son las que afectan al precio final y en qué medida.
Valoración inmobiliaria y eficiencia energética
Recientemente, investigadores del comportamiento de los precios de los bienes inmobiliarios han mostrado interés en los efectos que tienen el diseño y la eficiencia energética en los precios de las viviendas y en los alquileres, tanto en edificios residenciales como no residenciales (como oficinas).
Si la eficiencia energética es una característica que adorna una propiedad, entonces su precio debe reflejarla como respuesta de cuánto aprecian los demandantes esa particularidad
La idea es que si la eficiencia energética es una característica que adorna una propiedad, entonces su precio debe reflejarla como respuesta de cuánto aprecian los demandantes esa particularidad.
Como en otros bienes, los precios revelan los gustos y las expectativas, por lo que identificar cuánto aumenta el precio cuando una propiedad es ‘green’ es descubrir el techo de lo que debería ser el coste de oportunidad de invertir en ella para que llegue a ser energéticamente sostenible.
El interés inicial se centró en el mercado de oficinas, de manera que distintos trabajos ya famosos (como los de Kok et al, 2011, Eichholtz et al, 2013, Fuerst y McAllister, 2011, Deng et al, 2012, entre otros) calculaban el diferente precio que tenían estos edificios según su calificación energética.
Los resultados de estos trabajos fueron muy significativos, ya que mostraban que las unidades más eficientes eran más caras en el mercado debido a esa eficiencia (es decir, controlando el ejercicio por el resto de los factores que afectarían a los precios) y estimaban lo que se conoce como el ‘green premium’ en el precio de una propiedad.
El Green premium es la diferencia de precio de venta o alquiler de un bien inmobiliario que se produce exclusivamente asociado a su nivel de eficiencia energética, de manera que, el que menos consume y emite, mayor precio alcanza en el mercado.
Los aspectos ‘green’ no están incluidos todavía en las técnicas de valoración, ni en España ni en ningún país europeo, y es, posiblemente, debido a la falta de evidencia general que existe
Esta iniciativa se extendió al análisis de la existencia de Green Premium en los mercados de viviendas y la literatura muestra evidencia sobre su existencia en distintos países.
Por ejemplo, Brounen y Kok (2011), para Holanda, calcularon que el precio extra se encontraba entre el 10%, 5,5% y 2,2% en los tres niveles más altos de certificación (niveles A, B y C) nivel D entre 2008 y 2009.
Fuerst et al (2015) encontraron resultados similares para el Reino Unido, con una proporción de Green Premium de 5,5% para los hogares certificados A + B y de 1,8% para C, en comparación con las viviendas de calificación D, y descuentos de 0,7% y 0,9% para las viviendas clasificadas E y F, respectivamente, o entre el 18,5% y 4% para A + B y C respecto al nivel D (Fuerst et al 2016).
En California. Kok y Kahn (2014) estimaron entre el 2% y 4% en el Green premium de las viviendas; en Singapur, Zheng et al (2012) y Deng, Li y Quigley (2012) también ofrecen estimaciones de alto rendimiento para los edificios residenciales de alta calificación energética.
Para el caso de España, hay contados trabajos que estiman este impacto, entre los cuales, el proyecto RENTALCAL (Taltavull et al, 2016) ha calculado que, para la provincia de Alicante, el Green Premium medio está entre el 3% y el 6%.
Esta relación es clave ya que, si se puede evaluar el impacto que tiene la eficiencia energética sobre los precios, se habrá capturado el incentivo de mercado que actúa sobre los propietarios o los inquilinos y, por tanto, se revelarían sus preferencias que podrían incentivar la transformación de las viviendas hacia la eficiencia energética.
Esto contribuiría a alcanzar los objetivos de la política energética de la UE sobre la reducción de un 40% del consumo para 2050.
Otra cuestión es entender por qué se produce el Green premium. Al ser un reflejo de la característica ‘eficiencia energética’ del bien inmobiliario en el precio, su mera existencia implica que los demandantes valoran esta particularidad.
Es importante que los inversores y agentes del mercado inmobiliario se conciencien de la necesidad de realizar los pasos precisos para aumentar la eficiencia energética de los edificios, como atractivo de mercado
No se sabe bien si este aumento en el precio es consustancial con la mejora de calidad que tiene la vivienda tras la intervención de aislamiento energético (que sería, por tanto, equivalente al montante de inversión realizada que redunda en un aumento de su calidad), o si se trata de la capitalización en el precio del menor coste de energía que se asume por el hecho de disponer de una vivienda eficiente (es decir, el menor pago por servicios redunda en un precio mayor de la vivienda).
En cualquier caso, sea por la mayor apreciación de los demandantes, o por el mayor coste de las instalaciones, esta característica debería ser ‘valorada’ por los expertos y, por tanto, ser tenida en cuenta en el cómputo de la valoración inmobiliaria.
Los expertos internacionales no se ponen de acuerdo sobre las técnicas específicas para incluir el ‘greem premium’ en la valoración.
Eficiencia energética y el impacto en el precio del alquiler
Parece que hay acuerdo en que el Green Premium afecta a los alquileres: si una vivienda es eficiente energéticamente, los gastos de consumo energético para calefacción y refrigeración serán menores que los que tendría una vivienda no eficiente, por lo que aquellas serán más valoradas y determinarán un alquiler (que es el pago del coste de usar la vivienda) mayor.
Sin embargo, los aspectos ‘green’ no están incluidos todavía en las técnicas de valoración, ni en España ni en ningún país europeo, y es, posiblemente, debido a la falta de evidencia general de que existe.
Hay muchas barreras para el reconocimiento y la evaluación del Green premium en el mercado. La primera es la falta de información estadística que no permite contrastar con nitidez su valor en las distintas áreas climáticas, centros urbanos, tipos de vivienda, etc.
La segunda es el acuerdo sobre el canal por el que la eficiencia energética afecta a los precios de la propiedad. Para clarificar estos aspectos, y concienciar de la necesidad de investigación, la UE, dentro de sus líneas de trabajo H2020 de investigación, ha convocado en dos ocasiones proyectos destinados a recibir propuestas de integración de la eficiencia energética en las normas de valoración inmobiliaria.
La primera fue en 2015, con el identificador EE-05-2015 de los proyectos de energía del H2020, en el que se reconocía la necesidad de la evaluación del impacto de largo plazo que las inversiones en eficiencia energética y la integración efectiva de energías renovables podría tener sobre los edificios y su eficiencia, como reto a alcanzar, y se solicitaba la definición de soluciones para eliminar barreras a la inversión en eficiencia y coordinar las acciones con los propietarios.
En aquella propuesta se especificaba (además de otros) como objetivo a alcanzar, el desarrollo de técnicas de valoración inmobiliaria que sirviesen para desarrollar un método que permitiese incluir la eficiencia energética en la estimación del valor1.
La segunda, de 2016, se clasificó dentro del programa de trabajo 10 (‘Secure, Clean and Efficient Energy’), en el call EE-24-2016-2017: Making the energy efficiency market investible.
En esta propuesta, se volvía la mirada hacia los inversores y se solicitaba la evaluación de las condiciones que podrían incentivarles para la renovación energética de sus edificios.
Una de ellas es la rentabilidad en la inversión, y ésta tiene que ver con el valor que tendrían los edificios/viviendas antes y después de la renovación energética.
Dado que las valoraciones con el objetivo inversor son hechas por técnicos tasadores o expertos en el mercado inmobiliario certificados, este call, expresamente, solicitaba, como un objetivo fundamental, la ‘Recopilación, procesamiento y divulgación de datos a gran escala sobre el rendimiento financiero real de las inversiones en eficiencia energética, con el fin de crear un historial de eficiencia energética en diferentes sectores (edificios, industria, transporte, etc.) (y la) Integración del «green value» de los edificios en la valoración de la propiedad mediante la recogida de datos de mercado en toda la UE y acciones dirigidas a los agentes clave del proceso de venta o arrendamiento (por ejemplo, agentes inmobiliarios, tasadores de inmuebles, notarios, etc.)2.
La clarificación de este valor tiene efectos relevantes, a los ojos de la UE, ya que reduce la incertidumbre de la inversión en eficiencia energética, consigue mayor atracción de capitales (institucionales y privados) para invertir, permite la estandarización de los elementos asociados a los seguros y generaliza el conocimiento en el mercado de los beneficios de tener edificios eficientes energéticamente, además de la reducción a gran escala del consumo de electricidad y las emisiones de efecto invernadero.
Es importante avanzar en la estimación del Green Premium y su internalización dentro de los sistemas de valoración, aunque los expertos están aún trabajando en estos proyectos y en poco tiempo se verá si se han encontrado técnicas y fórmulas de integración útiles para su aplicación en los procesos de tasación.
También es importante que los inversores y agentes del mercado inmobiliario se conciencien de la necesidad de realizar los pasos precisos para aumentar la eficiencia energética de los edificios, como atractivo de mercado.
1 https://ec.europa.eu/research/participants/portal/desktop/en/opportunities/h2020/topics/ee-05-2015.html
2 http://ec.europa.eu/research/participants/portal/desktop/en/opportunities/h2020/topics/ee-24-2016-2017.html